梅田の家を買う

「立地の良さ」や「梅田までのアクセス」または「これから注目すべきエリア」でリノベ素材をお探しの皆さま、お待たせしました。

『大阪駅』徒歩7分の70㎡区画が満を持して登場です。

西日本最大のターミナル駅『大阪・梅田』の北側で行われている「うめきた地区開発プロジェクト」は、大阪市より要請をうけたUR都市機構が2002年に着手したまちづくりプロジェクト。

紹介物件は、そんなうめきたエリアのお膝元とも言える立地です。

第1期の先行開発では、グランフロント大阪をオープン。北館と南館に分かれた38階建てのツインタワーには、ショッピングモールやホテル（インターコンチネンタルホテル大阪）、劇場などの商業エリア、オフィスや住居エリア（グランフロント大阪オーナーズタワー）など様々な区画が揃います。

そして現在進行系で絶賛工事中なのが、2015年より始動した第2期プロジェクト。都市公園を中心に北街区・南街区と分かれたエリアには、公園・オフィス・ホテル・中核機能・商業・住宅と6つの機能が予定されています。

イノベーションや創造を目的とする中核機能は、オフィスや会議室、コアワーキングスペースなどを整備。

商業の面では、天然温泉をはじめとした温浴ゾーンや都市公園を一望できるプール・ジムといった都市型スパなどを設け、QOL（Quality of Life）の向上を目指します。

なお、2024年夏に控える先行まちびらきに向け、うめきたから関空を繋ぐ新駅（仮称:うめきた（大阪）地下駅）が2023年春に開業予定です。

うめきた2期地区開発プロジェクト公式サイト

と、まあ長々と説明したものの、要は今後目覚ましい発展が約束されたエリアだということ。

新駅周辺は都市型の新築タワーマンションが建設されたり、新たなまちづくりの実証実験として1000日間限定の芝生広場「うめきた外庭SQUARE」が設けられるなど、着々とプロジェクトが進行している模様です。

うめきた外庭SQUARE公式HP

物件概要

シャトー 西梅田マンション

・築年月：1978年2月
・所在地：大阪市福島区福島六丁目11−13
・構　造：SRC造11階建
・施　主：三晃住宅株式会社
・施　工：株式会社淺沼組
・管　理：自主管理
・最寄駅：JR各線『大阪駅』徒歩8分

平成28年に改修工事が施された当マンションは、オートロックやエレベーター、宅配ボックスもしっかり完備。令和8年度には更なる大規模修繕工事が予定されています。

では、圧巻のビジュアルを誇る共用廊下を通り、5階のお部屋へ向かいましょう。

70㎡の3LDK

先述の通り室内は70㎡の3LDKで、フローリングやクロスは過去にリフォーム歴がございます。

写真右手は水回りが纏められ、左手には6.5帖の洋室。もしわたしがこの部屋をフルリノベーションするなら、土間を広めにとって洋室はウォークインクローゼットにするかもしれません。

というのも、現状、6.5帖の洋室にはエアコンを設置する配管用の穴（コア抜き）が無いのです。

仮にエアコンをつけるテイで進める場合、まずはコア抜きが出来るかどうか管理組合に確認する必要があります。そんな煩わしさを考えると、ウインドクーラーに落ち着くか、いっそウォークインクローゼットにしてしまう方が現実的ではないでしょうか。

ちなみに、大きな間取り変更をしない場合でも、各居室には物入れやクローゼットが設けられていますので、収納力は心配ないでしょう。

水回りの年季は築年数相応。浴室も特筆する機能はありません。

ここは総入れ替えすることを見越し、駆け足で失礼します。

使い勝手はリビング次第

12帖のLDKはいわゆるセンターリビング。間取り変更を伴うフルリノベにあたり、主役のリビングは部屋の印象を左右する重要なポジションです。

キッチンはガス3口と食器乾燥機付き。大幅に配置を変えるのは難しいかもしれませんが、ペニンシュラ型に変更したり、カウンターや棚を造作するなど、ある程度のイメージチェンジは図れるはず。

採光は南西向きで、現状は6帖の和室・洋室に面していました。

「日当りが感じられるリビングにしたい」という方は、正面の壁をとっぱらって大胆な間取り変更をしてしまうのも大いにアリ。LDKと2つの洋室を一度フラットにすると、ここはおよそ24帖もの空間になります。

こちらはほんの改装例。ご覧のように引き戸タイプの洋室を設けた場合、扉を開放しておけば24帖の広さを最大限に感じられるでしょう。

また、洋室とLDKを”完全に間仕切らない”といった仕様も。

部屋の中央にパーティションを建ててゆるりと区切ることで、LDK・洋室ともに窓から入る自然光によって調光のとれた明るい空間に仕上がります。

眺望は見事なビルブロックですが、バルコニーは奇跡的な日当りが差し込んでいました。

ローンシュミレーション

さて、梅田徒歩圏内・うめきたすぐというこの上ない好立地のリノベ素材をローンシュミレーションしていきましょう。

価格は3,800万円。金利0.475％・頭金なしの元利均等返済35年ローンを組んだと仮定すると、管理費・修繕積立金など諸々込みで月々11.9万円ほど。

そこからさらに1,000万円のリノベーション費用がプラスされた場合、月々の支払額は約14.5万円です。仕上がりにもよりますが、この立地で70㎡のリノベ物件を賃貸で探す場合、20万円近く賃料がかかることも珍しくありません。

お急ぎください。新駅の開業やうめきたのまちびらきが迫るほど、着々とこのエリアの価格は上がっております。当マンションも例外ではなく、今回と同条件のお部屋も昨年は3,000万円を切っていました。

お問い合わせは渋井不動産まで、お早めに。

【良かった点】
◎各線『大阪駅』徒歩7分
◎注目のうめきたエリアすぐ
◎広さと住環境が揃ったリノベ素材

【気になった点】
△眺望
△北側洋室の空調問題