【売買】モルタル仕立ての広すぎたワンルーム、西天満にて待機中。

老松コープ

こんにちは、渋井不動産です。

本日は京阪本線・大阪メトロ堺筋線「北浜駅」にやってきました。北浜と言えば、おしゃれなカフェやケーキ屋さん、個性溢れる外観のレトロビルが多く建ち並ぶ説明不要の人気エリア。大阪でも指折りのデートスポットとして有名です。

そんな北浜駅から徒歩6分、本日はとっておきの売買物件を紹介しましょう。

物件所在地は北区西天満三丁目。「ライオン橋」の愛称で親しまれるこの難波橋を渡った先にございます。

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何より、このあたりはロケーションが最高なのです。

橋の西側には大阪市役所や中央公会堂、市立東洋陶磁美術館など・・・

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そして東側には中之島バラ園。

昼の景観も美しいですが、夜になるとそれはそれはロマンチックな雰囲気。特にクリスマスの時期はめちゃくちゃキレイにライトアップされます。詳しくは『OSAKA光のルネサンス』をご覧ください。

駅からの帰り道がこのロケーションだと、外出時や帰宅時もルンルン気分ですね。

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物件近くにはオーセンティックな喫茶店。『天満WEST』の店名どおり、所在地は西天満です。

粋なオトナたるもの、お気に入りの喫茶店のひとつやふたつは知っておかねばなりません。前を通っただけですが、店内の雰囲気も良さげでしたよ。ぜひ一度お立ち寄りください。

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そうこうしていると目的地に到着。こちらが本日紹介する物件のファサード。エントランスまでの動線が階段のみなので、車椅子の方や妊婦さんには少し不親切かもしれませんね

さて、まずは簡単な物件概要を記しておきましょう。

※ファサード:建物正面のこと。

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物件概要

【物件名】老松コープ

・築年月:昭和52年11月
・総戸数:87戸
・所在地:大阪府大阪市北区西天満三丁目1-25
・構 造:SRC造10階建

・施 主:藤和不動産株式会社
・施 工:佐藤工業株式会社
・管 理:三菱地所コミュニティ株式会社
・交 通:京阪中之島線「なにわ橋駅」徒歩5分
     京阪本線・大阪メトロ堺筋線「北浜駅」徒歩6分
     大阪メトロ堺筋線・谷町線「南森町駅」徒歩6分    

・耐 震:旧耐震基準

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物件の真ん前には阪神高速12号線。2階や3階の低層階であれば車の走行音などが気になるかもしれませんが、本日紹介するのは最上階の10階。よほど神経質な方でない限り、騒音に悩まされることはないと思います。無論、暴走族や旧車會がパンパカ走り抜ければ話は別ですが。

そして高速道路下にはこじんまりとした祠がありますね。祀られている神様は「お吉稲荷」さんとおっしゃるそうです。夏の天神祭の時には、この前を陸渡御の列が通過して行きます。お吉稲荷さんも、きっと今年の天神祭を楽しみに待っていらっしゃることでしょう。

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取材前の一礼を済ませたところで、マンション内部へ潜入。

今年で築44年を迎えるミドルエイジということで、若干の年季は感じますが美しく保とうとしている努力はヒシヒシと感じます。しっかりと管理が行き届いている証ですね。これはマンション選びにおいて重視したいポイントでもあります。

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ズドンと伸びる共用廊下は防犯性に優れた内廊下。玄関前に自転車などの私物が置かれていないことから、住人さんのモラルの高さが伺えますね

内廊下のメリットは、建物外部からの目が届かないということ。つまり、どの部屋に出入りしているか見られることがなく、プライバシー保護に一役買ってくれていると言えます。

対してデメリットとしては、玄関を出た瞬間に外の天気が把握できないということ。かくいう筆者も内廊下のマンションに住んでいるのですが、エントランスを出てから雨が降っていることに気づくことが多々あります。

何事も一長一短ですね。

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家を買うとなれば部屋のポジショニングにはこだわりたいところ。

良かったですね、これから紹介する一室は廊下進んで奥の角部屋。玄関ドアは安心のダブルロックシステムです。

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玄関を開けるとそこそこ広めの土間がお出迎え。

土間を上がって左手にはトイレ、正面には居室、そして右側には・・・

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ご覧の通り、大容量のシューズインクローゼットがスタンバイ。

スニーカーマニアも納得のキャパシティを誇りますが、お履物を仕舞うだけでなくクロークや生活用品置き場としてもご活用いただけます。

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広すぎたワンルーム

さて、こちらは令和2年8月にフルリノベーションが完成したばかりの広すぎたワンルーム。サイズは24帖で、室内全体の面積としては55㎡。もともと2LDKだった間取りをワンルームにするという大胆リノベーションです。

家を買う動機は人それぞれだと思いますが、おそらく「結婚を機に」や「子どもが生まれたから」などの動機が大多数を占めるのではないでしょうか。

そう考えると、ワンルームの売買物件なんて正直需要は少ないと思います

ならば自宅兼事務所として購入してみるというのはいかがでしょうか。何を隠そう、当物件はSOHO利用が可能。各フロアには弁護士・税理士などの士業事務所やデザインオフィス、その他にも鍼灸整骨院、アロマリラクゼーションなど、様々な業種の事務所・お店が入っています。

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もちろん、普通に住居として購入するのも大歓迎ですが、個人的にはパーソナルのトレーニングジムなんかもめちゃめちゃハマるんじゃないかと思います。

カッコイイ身体を作るための場所が平凡な空間だと、トレーニーとしてもやはりテンションは上がりません。しかしここならマシンを数台置いただけで十分サマになるポテンシャルを秘めています。写真を見ながら心ゆくまで妄想を膨らませてください。

とはいえ、業種については一度ご相談ください。今ハッキリ言えることは、不特定多数が出入りするような業種はNGということです。

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ステキッチン

キッチンはガス3口に魚焼きグリル付き。

このスペックがあれば、ご家庭でできるダイエットレシピや、筋肥大を促す食事のレシピをお客様にレクチャーすることができますね。なんて良いサービスでしょうか。

ジムにしろオフィスにしろ、キッチンが見えると一気に生活感が出てしまいますので、普段はパーティションなどで目隠ししておくといいでしょう。

さて、大まかな雰囲気や広さは伝わったかと思いますので、続いてはもう少し細部に注目してみましょう。

床に敷かれているのは“モルタル風”のクッションフロア。

「イミテーションかぁ・・」と落胆することはありません。本物のモルタルだと、どうしても時間の経過とともにヒビ割れが生じてしまうリスクがございます。長く付き合う売買物件だからこそ、メンテナンスのイージーな素材を使うというのは賢い選択ではないでしょうか。なにより、本物のモルタルだと足が冷えます。

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床はイミテーションですが、壁天井は左官屋さんの丁寧な仕事で仕上げられています。

しかも、リノベーション時に天井高伸長工事が行われ、もともと2.3メートルだった天井高が2.6メートルまで引き伸ばさているのです。漫画「範馬刃牙」に登場するジャック・ハンマーが受けた骨延長手術と似たようなもんでしょうか。広さもさることながら、天井が高くなったことでより一層ゆとりある空間となっております。

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そして角部屋ならではの二面採光

写真左手側の窓は東向き、そして右手側の窓は南向き。日当たり具合についてはバッチリで、1日を通して明るい室内となっております。また、二面の窓を開けておけば心地の良い風が室内を吹き抜けます。

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もう少し細部に目を向けてみましょう。

近年に建てられたマンションではすっかり見かけなくなった壁押込型ガスコンセントこれがあることで、最強の暖房器具として名高いガスファンヒーターが使えるわけです

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そしてもう一点。

よく見てみると、梁と天井の境目にカーテンレールが付けられているではありませんか。24帖のビッグワンルームですが、カーテンを付けるだけで1LDKに早変わりです。お客様のお着替え時なんかに大活躍してくれることでしょう。

住居の場合はベッドスペースになるでしょうか。どのように仕切れるかについては、最後の間取り図でお確かめください。ちなみに、今回の記事から間取り図が一新されておりますので、そちらも併せてご確認くださいませ(手書きになりました)

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ここでもう一度全体像をご覧ください。

写真右手にはウォークインクローゼットが隠されており、左手には洗濯パンが見えますね。あそこはパウダールームです。

順を追って見ていきましょう。

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WIC

ウォークインクローゼットはこんな感じ。

それほど広いわけではありませんが、シューズインクローゼットも合わせれば結構な収納力です。

衣服はもちろん、備品や生活用品、その他ガラクタなどを仕舞っておくのに丁度良いですね。

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水回り

続いては水回り。

洗面台はスタイリッシュな仕様。それゆえに収納力は皆無です。台下にラックなどを置いて、あなたやお客様が使いやすいようにカスタムしてください。

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バスルームも真新しくゴージャスな仕上がり。

シャワーの直立っぷりがなんか愛らしいですね。追い焚き・浴室乾燥機付きの文句無しなスペックです。

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もちろんトイレも新調済み。ウォシュレット付きの清潔な逸品です。愛情を込めて汚してやってください。

さて、一通りの紹介を終えたところで、最後はバルコニーに出てみましょう。

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ウッドデッキが敷かれたバルコニーは日当たり満点。

ビチャビチャの洗濯物も、夏場なら小一時間ばかりで乾いてくれそうです。

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バルコニーからの眺望は阪神高速ビュー。

前述の通り、神経質な方は自動車の走行音が気になるかもしれませんが、それと引き換えにこの抜け感が手に入ります。

さて、本日紹介したこちらの物件は55㎡の広すぎたワンルーム。気になる販売価格は2,780万円

金利0.7%の35年ローン(頭金なし)を組んだと仮定した場合、月々の返済額は7.4万ちょい。

そこに管理費・修繕積立金が加わると、月々のお支払い額は9.3万ちょい

めちゃくちゃ安いというわけではありませんが、天井高伸長工事など、なかなか大掛かりなリノベーションが施されていることをお忘れなく。

最後に、当物件の良かった点・気になった点を箇条書きで記しておきましょう。

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まとめ

【良かった点】
◎24帖の広々ワンルーム
◎天井高伸長工事によってゆとりある天井高を実現
◎JR/京阪/地下鉄の3路線が利用可能
◎歩くのが楽しくなる北浜駅からのロケーション
◎新調されたキッチンと水回り
◎カーテンで仕切れば1LDKにもなる柔軟性
◎最上階南東角部屋ならではの日当たりと風通し
◎シューズインクローゼットとウォークインクローゼットが完備
◎SOHO利用が可能

【気になった点】
△所々に感じる共用部の年季
△住宅ローン控除適用外

△バルコニー前面が高速道路(騒音が気になるかも)
△オートロックなし
△エントランス入口が階段

大まかに言えばこんなところでしょうか。上記を踏まえて内覧に挑んでいただくと、より一層密度の濃いお部屋探しになるかと思います。

お問い合わせは渋井不動産まで。
(物件番号:81435)

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